HDFC副主席兼首席执行官Keki Mistry在接受Moneycontrol的德里局局长和经济编辑Gaurav Choudhury的采访时，详细谈到了房地产领域，货币市场和可能上市的一系列问题。 HDFC Mutual。
以下是编辑的摘录：
您如何看待房地产行业的现状？
关我不会说没有房地产需求，或者需求非常疲软，价格正在下跌。在某些地区，价格一直在下降，例如德里-NCR地区，该地区（目前）不是印度表现最好的市场。
相关新闻Bharti Airtel监管负责人Ravi Gandhi退出欧洲央行的拉加德（Lagarde）进行政策改革，这将毫不动摇ED向亚航高层官员发出新的传票，包括首席执行官Tony Fernandes：报告话虽如此，但在泛印度范围内，需求良好，价格并未真正大幅下降。是的，它们没有增加。但是除非有几个地点，房地产价格并没有真正降低。
我们过去曾多次看到这种情况，担心价格会下跌，人们会停止购买房屋。然后，市场上发生了某些事情，经济中发生了某些事情，全球发生了一些事情，这改变了市场情绪。
有一些建筑商大吃一惊。这不是担心的原因吗？
没有多少建筑商会破产。印度的建筑工人社区是一个非常庞大的社区。您必须在该国拥有成千上万的开发人员。显然，有大有小。一些很小的玩家可能表现不佳，并且可能会遇到一些困难。大多数较大的公司都会做得很好。在成千上万的公司中，将有四分之六的公司表现不佳。
您从住房贷款市场的趋势中得到什么感觉？
实际上，实际上并没有减少信贷使用量。相信我。如果再加上过去12个月（截至9月）出售的（零售和个人）贷款，我们的账簿增长了23％。因为我们出售了贷款，所以资产负债表中的未偿还贷款增加了15％，在管理资产（AUM）的基础上增加了16％。在与我们一样大的基础上，这是相当强劲的增长。我认为需求没有放缓或需求不足。
有观点认为，尽管在Pradhan Mantri Awas Yojana（PMAY）下为首次购房者提供了24万卢比的补贴，但“经济适用房”的需求仍在继续？细分市场还没有真正增长。您对此有何看法？
政府通过两种方式激励人们购买房屋：一种是为住房贷款提供财政利益。您支付的住房贷款利息每年都会扣除税款。扣除额为200,000卢比。住房贷款的本金偿还被认为是储蓄。偿还不超过150,000卢比的住房贷款符合储蓄条件。因此，在住房贷款的利息和本金偿还之间，获得住房贷款的利率影响可能下降到8.4-8.3％，甚至低至3.5％。
此外，还有一项补贴计划（PMAY）。它有时在3月下旬宣布。将个人分为三个不同类别（根据计划）。低收入组（经济上较弱的部分），中等收入组1和中等收入组2。例如，在中等收入组别2中，如果满足三个条件，那么对于您购买房屋所用的任何贷款，最高贷款额为120万卢比，将获得3％的补贴。补贴金额将在贷款存续期内以折扣价支付。今天，我们的平均贷款额为260万卢比。其中，补贴金额为24万卢比。客户获得260万卢比的贷款。但是，当他必须偿还贷款时，他不必支付260万卢比。他偿还了236.0万卢比。因此，24万卢比实际上就像是政府赠送的礼物。我想这种补贴的可获得性必须得到更广泛的宣传。
（此方案的）条件之一是，您不应及时拥有任何其他财产。这有点约束，因为大多数家庭在某个地方或其他地方都会有一些财产。它可能不在那个城市，而是在他们的故乡。由于拥有该财产，他们不具备获得补贴的资格。
第二个条件是关于住宅的大小，现在已经提高到150平方米，这是体面的。第2层和第3层城镇中的大多数房屋面积将小于150平方米。
第三个条件是个人收入，每年最高可达180万卢比，每月最高可达15万卢比，这还算合理。
从某种意义上说，不拥有财产的条件会起到抑制作用。
这只是需要考虑的第一个条件。
因此，本来有资格的人将退出补贴计划。我们说的是，补贴应该提供给正在使用购买的新房地产作为其主要居住地并且在该城市中没有其他财产的人。但是，如果他们在其他地方拥有某些财产，那应该没事。
近期缓慢的就业机会如何影响房地产行业的需求？
这里要了解的重要一点是，购房者的平均年龄在30岁左右。HDFC客户的平均年龄为38岁。因此，创造的工作机会减少，并不会以任何重要方式改变购房的情绪。重要的是已经工作了很长时间的人继续担任他们的工作。只要他们保持工作，他们的信心就可以了，他们的情绪会很好，他们会去买房。
在印度，有一些开发商以8％至9％的利息成本运营，而大多数开发商仍在以14-15％甚至更高的利率运营。后者会生存吗？您是否认为将进行合并？
绝对。在构建者社区中，有非常强大的构建者，没有那么强大的构建者和相对较弱的构建者。随着时间的变化，已经出现了更加严格的法规。就开发商而言，RERA不仅是一项非常重要的法规，而且是一项严格的法规。较小的开发商可能会发现在这种情况下很难生存。因此，有可能看到一些合并。
您何时看到合并发生？
接下来的三到四年。
在印度，由于滑点率极低，房屋贷款是贷方最有担保的资产之一。您是否认为房屋贷款违约率可能由于多种原因而上升：项目延迟，开发商资金短缺以及不确定的就业市场？
发生默认值的原因有多种。您所说的是两三个非常具体的案例，两个在北部，一个在浦那。否则，总的来说，建设者大吃大喝并不是一件很平常的事。人们通常不会出于各种原因拖欠付款。第一，钱被用来买房子，在大多数情况下，这是个人的主要住所。您可以选择汽车贷款，汽车贷款或耐用消费贷款，也可以违约。但是您将拖欠的最后一笔贷款是房屋贷款。
其次，印度提供的所有贷款均通过等额的每月分期付款（EMI）偿还。幸运的是，在印度，我们还没有采用十年前在美国非常流行的那种机制，它引发了次贷危机，这就是“仅利息？”。如果您没有偿还本金，您只能通过支付利息来偿还贷款。本金还款很多年以后。如果房地产价格下降并且急剧下降，您可能会遇到负资产。
在美国，您对贷款不承担任何个人责任。您仅对所购买的财产承担责任。因此，许多这些物业进入市场出售，从而导致违约。这种情况在印度永远不会发生。第一，由于人们对贷款负有个人责任，因此您的责任不仅限于财产。二，大多数借贷的人留在房子里。该房屋具有某些情感，情感和社会价值。第三，贷款是通过具有主要成分的EMI偿还的。
HDFC Ltd和HDFC Bank拟议合并的状况如何？
它不在我们手中。我们已经多次说过，与合并相关的监管成本很高。目前我们还没有在努力。合并产生的监管成本来自以下事实：在HDFC的现有资产负债表上（约30亿卢比），我们有现金储备金（CRR）要求，我们有SLR（法定流动资金比率）要求，这是优先部门贷款要求，如果我们要将HDFC资产负债表调整为银行结构。
过去，我们曾寻求监管机构的许可，以继承现有资产负债表，并仅根据我们提供的任何增量资金来计算CRR，SLR和优先部门贷款。监管机构不赞成这样做。在过去的两三年中，我们没有回过头来代表监管机构。没有监管上的让步，合并非常困难。
那么，合并是不可能的吗？
截至目前，它不在桌面上。如果从监管的角度来看有什么变化，我们将进行重新审查。
HDFC的所有权结构和外国控股的程度也是一个因素吗？
HDFC在HDFC银行中的全部22％股权被认为是外国的。但是，我们的100％的股份不是由外国机构投资者（FII）持有的。我们的百分之七十七的股份由外国投资机构持有。因此，如果我们要与银行合并，仅考虑市场价格而不考虑任何溢价或折价，则21％的77％将被计为外国，而21％的23％（即国内持股）将被计为外国。变得本地化。与合并的两个独立实体相比，合并实体中的外国所有权实际上将减少。
您打算什么时候列出HDFC Mutual和HDFC Ergo？
HDFC Mutual（用于上市）正在与我们的合作伙伴Standard Life进行讨论。一旦我们准备好做出决定，我们肯定会进行沟通。我的感觉是，在接下来的12个月中，我们应该肯定会查看一个列表。
HDFC Ergo呢？
目前尚无立即计划。我们没有与合作伙伴进行任何讨论。我们可能会在2-3年后提出这一建议，但目前我们尚无计划将HDFC Ergo列出。
去货币化在多大程度上有助于削减房地产交易中的固定交易？
认为或认为住宅房地产中有大量现金的想法是错误的，原因很简单，原因是几年前印度的税法进行了修改，说当您出售财产时，您的售价将被视为您所交易的价格或该位置处该物业的价格（由现成的推算员确定）中的较高者。对于该国的每个地区，政府都提出了标准或不动产价格。如果您以低于该价格的价格进行交易，您仍将最终根据较高的价格缴纳资本利得税。
二级市场房地产交易如何？
我说的是（主要）（市场）。次要（市场）是个问题。次要（交易）不受任何人控制。这是一个非常无组织的市场。话虽如此，如果您看一下一级和二级交易之间的细目分类，那么超过四分之三的交易将在一级市场进行。
您是否认为去抵押后二手房地产交易中的现金交易量下降了？
我认同。我不知道这些市场上还有多少现金，因为我们很难知道这一点。但是，话虽如此，人们会因为取消货币化而感到恐惧，担心如果他们有很多现金或没有预算的钱，他们就会上任。在我看来，人们的内心充满恐惧。在大部分交易中，与一年前相比，恐惧更大。