旭辉业绩会
女子的20岁，人们会称之为“桃李年华”，在这样的年华里，女子无需任何粉黛的修饰，自有一份桃李之艳丽。如果换作房企的20岁，用旭辉控股CEO 林峰的话来说，正值进入“青壮年期”，在这个时期的房企，有活力，也有焦虑。
旭辉的20岁撞上了疫情“黑天鹅”，上半年旭辉实现合约销售额为807亿元，较去年同期下滑约8.7%；毛利59亿元，同比亦出现2.8%的下滑。但营收方面有所增长，为230.2亿，同比增长11%；股东应占核心净利润同比也有11.2% 的上升，至31.94亿元。
由于上半年完成度仅约35.1%，业绩会上有媒体问到下半年销售压力的问题。旭辉认为，下半年的去化压力并不大，不奋斗到最后一刻不会轻易调整目标。林峰透露，结合1-8月份的销售情况，到7月底，旭辉已经追平了上半年疫情的影响，8月份同比去年增长110多亿，目前来看能够超额完成全年目标。
事实上，相比销售，更让旭辉产生紧迫感的是行业新周期带来的一些挑战，例如精细化的挑战、强竞争态势的挑战、经营管理的挑战等。旭辉认为，除了“今天”要努力，眼下更重要的还是要布局“明天”，甚至是为“后天”提前做好准备。
明年冲刺百亿核心利润
因上半年销售额出现下降，有媒体发问，下半年旭辉是否会采取“以价换量”的措施来拉回业绩。
对此，林峰回应，旭辉从来不会为追求销售而不追求质量，“有质量的销售只有两点，有回款的销售和有利润的销售，如果没有回款没有利润的销售那就是耍流氓”。
他强调，关于价格和量，旭辉有一个综合平衡，在既定的销售价格上不会去做大幅度“割肉”式的跑量，每一个平米能不能多卖一百块就是旭辉每一个销售的目标，“其实我们还在提价的阶段，还没有进入到降价的通道，这是我们对销售质量的确保。”
外界对于这样的回答并不感到意外。2017年，旭辉表示要“跑步进前8”，或许是因为配速的加快，到了2018年中期业绩发布时，旭辉的净负债率较2017年年底上升21.1%，达到72%，逼近其内部红线75%。
此后，旭辉不断释放“降速求质”的信号。最新的财报数据显示，到今年上半年末，旭辉的净负债率已经回归到安全的水平，为63.2%，较2019年年末的65.6%进一步下降；手头现金594亿元，加权平均债务成本5.6%，较2019年末下降0.4个百分点，现金短债比为2.4倍；剔除预收款后的资产负债率为74%。
对负债率的严格控制在眼下政策收紧的背景下显得尤其重要。近期，有消息称，监管部门或将控制房企有息债务增长，设置“三道红线”以约束房企降杠杆，分别是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。
按照此标准，旭辉两项指标达标，资产负债率指标“踩线”，超过红线4%。但林中认为，“三道红线”政策对靠高财务杠杆、盈利能力弱的企业影响更大，对于坚持“长期主义”的旭辉来说是有利的。他相信，在一年之内，旭辉可以将资产负债率控制到70%以下。
旭辉控股CFO杨欣进一步补充，“旭辉会继续维持增长、利润、负债率之间的三角平衡。未来三年，旭辉在销售额方面每年将保持15%以上的增长，净负债率会长期维持在70%以下，并且希望在2021年冲刺百亿核心利润和千亿市值。”截至8月28日收盘，旭辉的市值为557.2亿元。
多元化业务10年计划
今年5月末，林中做过一场线上直播，当时他提出一个观点，房企当下面临着十大挑战，其中一个就是VUCA时代的挑战。“VUCA时代”即变幻莫测的时代，林中称，在这个阶段，市场呈现的特征是易变性、不确定性、复杂性、模糊性。
这意味着，“黑天鹅”事件发生的概率和频次比以往要高，而且，有可能未来房企都会处于这种充满变数的环境之中。如今年年初的新冠疫情，对于房地产行业来说就是百年难得一遇的“黑天鹅”，给房企带来很多难题，甚至有很多小型房企受此影响陷入困局。
林中认为，想要破局，就要做好未雨绸缪。旭辉计划以两个多元化来解题，分别是多元化拿地，以及多元化布局。“多元化拿地的逻辑非常简单，就是要获得更低的土地的地价，获得更高的获地比，例如今年上半年，旭辉新增9个多元化拿地项目，全部实现零溢价”。
多元化布局的思路则是围绕着主业从生态和平台两个维度去做多元化业务的布局，未来再陆续将这些多元化的业务推向资本市场，“这也是布局明天、后天的过程中，十分关键的一步”。
林中表示，这样的布局有三个优势，一是可以产生战略协同关系，主业与多元业务之间起到相互支撑的作用；其次，这些多元业务都是不烧钱的业务，都是轻资产的业务；第三，未来这几个业务因为是以服务为轻资产的业务，做到成熟以后，收入只要达到地产业务的10-20%，市值就能与地产一样。
按照旭辉的计划，其将花10年的时间来培育商管、长租公寓这些多元化业务，并期望到10年后，多元化业务纷纷长成参天大树，那时就会出千亿营收规模的业务。
为此，旭辉对资源的配置进行了分配，要求今天、明天、后天的业务都要有所涉及。比如，90%以上的资源都会配置在主业上，有7%的资源配置在明天的业务方面，最后还会拿出3%的资源来配置后天的业务。
其实，旭辉早在几年前已经开始在多元化布局方面发力。据管理层介绍，目前旭辉的多元化业务包括商业、物业、长租、住宅产业化、教育、养老和代建，其中已具备一定规模的是物业板块及长租公寓板块，商管和代建也处于规模高增长阶段。
半年报显示，截至今年6月底，旭辉已开业、在建及待建商业项目的总面积超160万平米，上半年的租金收入为2.19亿元，同比增长25.1%，旭辉预计，今年全年，商业板块的收入大约在7亿元左右。
不过，旭辉希望商业板块在未来几年加快落地速度，同时收入保持每年45%的增速。管理层进一步披露，上半年，旭辉获得了6个商业项目，下半年有信心完成剩下的6个，未来计划每年新增12-15个项目，到2025年，商业的租金应该能够达到35亿元。
长租公寓方面，截止到今年上半年，其在管的房源数量共计74000间，已开业公寓数量为28000间，到6月底，出租率约为92%。
此外，林峰还在2018年中期业绩会上说过，物业板块赴港上市之后，领寓应该会成为旭辉第二个冲刺资本市场的多元业务平台。彼时，长租公寓普遍存在的盈利难题一直未能得到解决。此次业绩会上，旭辉管理层表示，今年领寓将实现盈亏平衡。
