《投资者网》葛凡梅
曾有“京城地产一哥”之称的北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”；600376.SH），在降低对北京单一城市依赖度，逐步拓展京外地区布局的扩张之路上，似乎并不如理想中的那么顺利。
4月16日晚间，首开股份发布2020年度报告。2020年，首开股份实现营业收入442.26亿元，同比下降7.18%；归母净利润为31.4亿元，同比增加13.84%；扣非净利润为23.18亿元，同比下降11.69%；营业收入与扣非净利润出现双降。
2020年，首开股份共实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；签约销售金额1074.55亿元，同比增长6.03%，销售额增长幅度低于行业均值。
首开股份的规模与业绩不如预期，其举债扩张后遗症也在逐渐显现：如规模增长脚步放缓、财务杠杆不断上升、脚踩“三道红线”、超2000亿债务压顶、持续“借新还旧”等。
《投资者网》联系首开股份，首开股份回复表示：“2020年受疫情影响，公司部分项目延期竣工备案，导致营业收入有所下滑。但这并不说明公司增长乏力。未来，地产行业在房住不炒、因城施策的政策背景下，市场依然存在一定合理利润空间，公司将竭尽所能通过提高周转率，加快去化等手段，确保公司业绩。”
扣非净利润两连降、千亿规模徘徊不前
公开信息显示，首开股份以房地产开发、商品房销售为主营业务。首开股份于2001年3月在上海证交所挂牌上市，是拥有30多年开发经验的大型国有房地产上市企业。
如今，首开股份的盈利能力出现下降。2020年年报数据显示，2020年，首开股份的营业收入为442.26亿元，同比下降7.18%；扣非净利润为23.18亿元，同比下降11.69%。值得注意的是，这已经是继2019年之后，首开股份连续两年出现扣非净利润下降。2019年，首开股份的扣非净利润为26.25亿元，降幅为6.47%，2020年，其扣非净利润降幅已扩大至11.69%。
首开股份对《投资者网》表示：“公司2020年损益构成主要是房地产主业、投资收益以及公允价值变动。扣非后的利润主要来源是房地产开发及公司投资项目公允价值变动组成。”
关于2020年营业收入出现下降，首开股份在2020年年报中解释称：“主要原因是本期房屋销售收入减少、为434.12亿元，同比降低6.93%。报告期内公司主营业务成本318.12亿元，同比增长7.32%，主要原因是本期房屋销售成本增加、达到 314.31亿元，同比增长7.13%。”
房地产开发业务是首开股份的主业之一，也是最主要的利润来源。2020年，在首开股份的营收结构中，房地产开发业务的营业收入为434.12亿元、占比98.16%；其余营收来源于酒店物业经营等业务。而根据区域划分，北京与京外地区的营收占比分别约为37%、64%。首开股份2020年在北京地区的营收同比下降21.19%，而京外地区的营收仅同比增长4.05%。
首开股份的营收下降背后，是其向京外扩张所致的整体毛利率下降。根据Wind数据，2020年首开股份的毛利率为27.96%，较2019年的37.59%下降了9.63个百分点；2020年首开股份净利率为9.46%，较2019年的11.83%下降了2.37个百分点。具体来看，按区域划分，2020年，首开股份在北京地区营收下降，其毛利率42.9%，同比增加8.82个百分点；京外地区毛利率18.69%，同比下降21.19个百分点。
与此同时，首开股份的规模也无较大增长。自从2018年以1007.27亿元跨进千亿销售规模的门槛后，近三年来首开股份的销售增长缓慢。数据显示，2019年、2020年，其销售额分别为1013.44亿元、1074.55亿元，分别同比增长0.61%、6.03%。
首开股份回复《投资者网》表示：“公司自2018年销售规模超过千亿之后，这两年规模的变化不大，主要原因在于：公司目前的在手项目，除了重仓北京区域外，其他项目绝大部分位于南方区域的一线、二线城市（包括苏州、上海、杭州、成都、厦门、福州等地）。北京，包括这些一二线城市近一年多的时间，受当地严格的房地产管控影响比较大，很难做到放量顺销，因此近年销售增长较为缓慢。”
值得一提的是，首开股份2020年的销售额增长速度低于行业水平。中指研究院数据显示，行业第一阵营（1000亿-3000亿）33家房地产企业的销售额增长率均值为19.7%，远远高于首开股份6.03%的销售额增幅。
或许是因为2020年的增速不是太明显，首开股份设定的2021年销售目标也较为保守。根据首开股份公开介绍，根据主要发展目标，2021年首开股份全部项目销售签约金额为1100亿元、并力争达到1200亿元，最高力争涨幅仅为11%。
2000亿债务压顶、脚踩“三道红线”
过去几年，首开股份举债谋求扩张，规模并未显著增长，反而推高了公司债务。年报数据显示，截至2020年末，首开股份的总负债2636.67亿元，较2019年增加了181.93亿元。其中，公司一年内到期的非流动负债约259.44亿元。
根据Wind数据显示，2017年至2020年，首开股份的资产负债率分别为80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始终徘徊在80%左右。
首开股份负债率居高的同时，还脚踩“三道红线”。截至2020年末，剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89。
房地产企业的“三道红线”，即：红线一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二，净负债率不得大于100%；红线三，现金短债比不得小于1倍。由此来看，已经脚踩“三道红线”、属于“红档”的首开股份亟待解决“红线压力”。根据监管规定，触碰“三条红线”的房地产企业，将不能新增有息负债，首开股份或被限制融资。
高负债压力之下，首开股份也试图通过“借新还旧”，缓解压力。年报数据显示，2020年新增融资共523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增融资规模108.32亿元。截至2020年末，首开股份的融资总额为1368.88亿元。
今年以来，首开股份仍在积极发新债偿还债务。4月26日，首开股份发行5.4亿元规模的债券，拟全部用于偿还发行人债务融资工具的本金及利息。《投资者网》梳理发现，2021年1月至4月末，首开股份已经进行5次发债，发债规模合计约为80.4亿元。
首开股份对《投资者网》表示：“公司的‘借新还旧’主要是通过发行债券来实现的，公司近些年发行的各类债券，监管部门明确的资金用途主要就是补充流动资金和偿还到期债务。随着公司发展，流动资金需求也会不断增加，为了提高资金使用效率，公司资金余额会保持在一个合理水平，使用融资资金进行流动性补充是经济合理的操作。对于债券而言，监管机构允许的用途主要还有借新还旧，实质仍然是补充流动资金。因此，融资‘借新还旧’是公司持续健康发展的正常需求，也是符合金融监管的规范行为。”
“永续债”也成为首开股份优化债务结构的手段之一。2020年2月，首开股份共发行30亿元永续债，利息率为3.88%；而早在2019年12月，首开股份便发行了20亿永续债，利率为4.67%。
此外，首开股份还频繁为子公司提供担保融资。截至2020年末，首开股份担保总额为419.93亿元，担保总额占公司净资产的比例为132.92%。其中，对并表子公司的担保金额为344.89亿，对非并表的参股公司担保金额为75.04亿元，而后者属于隐性负债，在公司归母净资产中占比23.75%。
今年2月2日，首开股份发布公告称，公司全资子公司北京首开中晟置业有限责任公司（简称“中晟公司”）拟通过协议转让方式以3305.74万元转让价格将所持有的北京首开天恒文化发展有限公司33%股权转让给公司控股股东的全资子公司北京首开资产管理公司。此举也被市场解读为首开股份通过甩卖资产进行资本腾挪，回笼资金，优化财务报表。
针对这一问题，首开股份对《投资者网》表示：“北京西城区政府提出，本项目涉及政府补贴和产权划转，需以全资国企身份作为项目实施主体，完成后续的改建工作。鉴于此，按照集团公司的统一安排，将中晟公司持有的33%首开天恒公司股份转至北京首开资产管理公司名下。综上，该项目不存在公司依靠所谓‘卖卖卖’资产腾挪优化报表回笼资金。”
不过，首开股份眼前面临的债务压力确实是巨大的，亿翰智库在报告中分析表示：“2020年，首开股份有息负债以长期借款为主，短期有息负债增速平稳，但现金短债比仅为0.89，短期偿债存在一定压力。融资成本一直以来保持低位，但‘三道红线’指标均触线将限制未来首开股份的有息负债增速，降杠杆或是接下来企业的首要目标。”（思维财经出品）■
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