本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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老牌粤系房企合景泰富向来低调，但2020年有三件事值得载入公司发展史：一是规模跨越千亿，二是旧改全面发力，三是物业管理板块合景悠活分拆上市。
2020年业绩公告显示，合景泰富全年预售金额约1036亿元，同比增长20.3%，完成2017年提出的“三年千亿”计划，成为千亿阵营的新贵。同时，收入、利润也保持相对平稳的增长，其中权益合并收入约468.1亿元，同比增长20.2%，核心利润约65.1亿元，同比增长24.9%。
合景泰富是上市较早的房企之一，但在很长时间内增长较为缓慢，2015年销售额还不到300亿元，在业内排50名左右。“三年千亿”计划提出后，合景泰富开始规模跃升，销售额从2017年的380亿元增长到2018年的655亿元，再到2019年的861亿元，增速一直在30%之上，峰值则高达72.37%。
达成一定的规模目标后，合景泰富似乎开始有意无意地慢下来。继2020年增速下探到20%水平后，合景泰富将2021年的销售目标定为1240亿元，较2020年增长20%。虽然这一增速目标在今年业内不算落后，但与合景泰富自己过往的成绩相比，还是慢了不少。
这是要追求“有利润的增长”，更是为了降杠杆。在2020年的年中业绩会上，合景泰富主席及执行董事孔健岷便坦言“降低负债率是最想要做的事”。去杠杆的一年，合景泰富拿地不多，通过招拍挂、合作开发等多种模式在广州、杭州、苏州、成都、嘉兴、徐州、南通、盐城、天津、昆明等城市斩获21个项目。
目前，合景泰富的净负债率和现金短债比已符合“三条红线”的相关要求，但剔除预收帐款的资产负债率触及红线，在2020年下降了5.7个百分点后仍为75.1%。管理层在业绩会上表示，有信心在2021年末降至70%，全面转入“绿档”。
在招拍挂市场审慎的同时，合景泰富的旧改全面发力，在广州、佛山、深圳、东莞等地的多个旧改项目取得新突破。目前，合景泰富的旧改项目达34个，总可售面积约2200万平方米，总可售货值约6500亿元。其中，已经中标、已签约或者是协议谈判中的旧村有27条，旧厂有7个。
在大本营广州，合景泰富去年成功中标天河区吉山村、增城区石下村等两个旧村改造项目。同时，黄埔区的南岗村、双沙村和红卫村的旧改已启动拆迁。孔健岷在业绩会上透露，目前有3-4个项目已经在建设回迁房和商品房，预计今年能向市场推出100亿货值。今年计划中标4-5个旧村改造项目，每个项目面积均在50万平方米以上。
“未来几年，旧改方面非常有想象空间，现在拆迁力度非常大，基本上每天都在拆迁。旧改落地的节奏也会逐步加快，每年大概有3-4条村转化。由于旧改成本较低，毛利率大概在35%以上。”
孔健岷强调，有旧改资源作支撑，合景泰富在拿地上会更加从容。他认为，土地出让“两集中”对合景泰富是个利好。“第一，我们有充足的资金支持；第二，有了更多的选择，可以选择去拿合适的地块；第三，集中供地后，土地市场的竞争将不会像过去那样激烈。”
无论扩充土储的策略如何变化，合景泰富对城市的选择仍然不变。“战略不会变，主要还是集中在长三角和珠三角，但今年会加大中西部区域布局的比重，比如成都、重庆、广西、南宁、武汉等。”
坚持一、二线城市的布局，使合景泰富的销售均价高于业内。2020年，其平均销售价格约每平方米1.7万元。从各区域销售贡献看，36%来自粤港澳大湾区，36%来自长三角区域，两者合计超过70%。从城市等级来看，88%来自一二线城市。
目前，合景泰富已开业的商业项目共37个，其中商场9个、写字楼8个、酒店20个，未来还将有26个商场和9个写字楼开业。“商业项目基本集中在一线、二线城市的核心位置，而且90%是TOD项目。全面开业后，租金收入大概在50亿元到60亿元。目前的收益率在9-10%左右，个别项目达到15%以上。公司内部也设置了7-8%左右的收益率门槛。”管理层在业绩会上透露。而除了租金收入外，未来合景泰富或还将通过资产证券化来盘活这些投资型物业。
而继合景悠活分拆上市后，拥有两个上市平台的合景泰富，目前并无分拆酒店上市的计划。
