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8月28日，万科在线上召开2020年度中期业绩报告会，首席执行官祝九胜、执行董事王海武、董事会秘书朱旭、执行副总裁、财务负责人韩慧华等现身出席，董事长郁亮并没有现身。
作为行业的龙头企业，万科的表现一如既往，稳健但没有惊喜。上半年，万科实现合约销售金额3204.8亿元，同比上升4%；期内录得营业收入1463.5亿元，同比增长5.05%；归母净利润利润125.08亿元，同比增长5.62%。
截至6月30日，万科净负债率27%，相较于2019年末减少6.85个百分点，在Top5房企中处于最低杠杆水平，持有货币资金1942.9亿元，两倍于一年内到期的有息负债总和。
然而，在一如既往平稳地表象之下，万科正悄然地发生一些变化，四大区域首次分拆，房地产开发之外的业务营收有望在今年超过200亿元。
万科不会追高
面对仅有27%的净负债率，有投资者发问，“如此保守的净负债率，是否从中反映万科对未来行业的判断？”
韩慧华对此回应，坚持净负债率低于40%的水平是公司稳健的财务政策，是万科内部广泛坚持的制胜之道，特别是经历过疫情，更加意识到现金流就是企业生命线。
“手上有现金，对于未来捕捉业务的发展机会非常有利。万科不会放大杠杆谋发展，还是会在安全的、稳健的负债水平下发展业务。”
手上的资金前所未有的充裕之时，万科在土地市场依旧谨慎。中报披露，上半年万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3亿元，而一年前这个数字是649.8亿元，降幅超过50%。
王海武表示，万科每个季度都在迭代投资策略和原则，目前公司在手的资源可以保证未来两到三年的发展。同时，万科也会不断地关注市场的变化、客户的变化，敏锐地去感知，在这个过程中不断捕捉良好的投资机会。
7月，万科新增开发项目29个，权益地价212.33亿元，在中指研究院全国房企拿地金额排行榜上由第17名上升至12名，万科在慢慢加大拓储力度。
“万科不会追高，但肯定也不会过分保守。”在稳健的另一面，是万科逐渐下跌的毛利率。中报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。
韩慧华指出，毛利率的下滑主要是由于2019年结算的项目大部分来自前两年销售的高点，这也是万科毛利率的高点，近年来整个市场趋稳，地价占售价比持续上升，对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势。万科也不例外，韩慧华预计到年底万科的毛利率将继续小幅回落。
拆分中西部
召开业绩会的前一天，万科悄悄分拆四大区域之一的中西部区域，成立西北区域事业集团，覆盖兰州、西安、西宁、新疆和银川等地，这些地方原本属于中西部区域管辖范围。分拆新成立的西北区域事业集团本部设在西安，由万科西安城市总经理郭继勋担任西北区首。
王海武在业绩会上解释，这个考虑由来已久，西北五省接近中国三分之一的面积。过去在组织的设计上也做了一些探索，比如在中西部区域设立了二级招采中心，也成立了包括银川、西宁、兰州等城市在内的小联盟，去更好的形成它们业务之间的互通和互助。
“如今成立西北区域BG，是对过去探索实践的进一步发展，目的是为了在西北区域的多项业务更好地发展，深耕西北区域。”
不过，分拆区域或许还有另一个原因。这几年，万科中西部区域成长迅猛，销售成绩从2016年的602.31亿元一路增长至2019年的1506.58亿元，成长两倍有余。
王海武指出，西北区域事业集团成立后，万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的范围内，基本符合万科对当下区域覆盖的管理范围要求，目前没有对其它区域进行新的分拆的计划。
在调整组织架构的同时，万科多元化转型的收益正在慢慢增加。万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，在管面积5.2亿平方米，上半年实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。
除了物业之外，今年万科首次披露了持有型业务收入情况，上半年长租公寓收入10.5亿元，商业租金收入30.5亿元，仓储物流租金收入8.3亿元，再加上物业板块收入，预计全年超过200亿元。
与此同时，万科食品事业部同样取得一定发展。祝九胜回应时代财经关于食品事业部养殖业务进展相关疑问时指出，环山集团将成为万科养殖业务的第一个主体。
根据2019农业产业化龙头企业500强名单，环山集团名列第190位。祝九胜指出，环山集团的金融条件、内部运作、队伍素质、管理规范都处于较为优异的水平，万科坚定地看好这项业务。在现有规模的情况下，它的回报水平肯定不会拉低整个集团的回报水平。
