本文来源：时代财经 作者：谢斯临
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深圳首批集中供地土地名单出炉。
4月14日，深圳土地矿业权交易平台挂出第一批集中出让的6宗宅地，包括宝安尖岗山1宗、光明凤凰城1宗、龙华油松1宗、南山西丽1宗、深汕合作区2宗，总建面合计约91.01万平方米，起始总价约105.76亿元，将于5月13日集中拍卖。
在清明节前夕，一线城市之中北京、广州首轮集中供地计划就已相继披露。广州首批计划供应48宗住宅用地，总建筑面积933万平方米，总起始金额为901亿元；北京首批计划挂牌30宗地，共涉及北京12个区，建筑面积超过345万平方米，起拍价总额超过1035亿元。相比之下，深圳缺地困局凸显。
南山西丽地块为其中最大的一块宗地，位于留仙洞大道北侧，靠近地铁五号线留仙洞站。用地面积2.14万平方米，建筑面积29.18万平方米，土地用途主要以商业、办公为主，竞价上不封顶。
一名二十强房企深圳区域的投拓负责人向时代财经表示，南山西丽地块将配建至少960套人才住房，初略测算，大概仅有25%左右的面积用于建设人才房，剩余超20万平方米建设面积为商业用地。
“考虑到南山西丽地块的区位较为优异，加上大体量的商办用地，我们还是有一定兴趣的。”
除南山西丽地块之外，其余五宗宅地均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞人才住房面积，并受限于7090政策。其中，龙华油松地块为人才房建设用地，最终极有可能仍被深圳人才安居集团拿下；而深汕合作区的2宗地因区位优势不明显，受到的市场关注较为有限。
“在深圳这一轮土地集中出让之中，大部分开发商关注的应该是光明、宝安两宗商品房用地”上述投拓负责人表示，这两块地的土拍都会参加，希望能拿下其中一宗。
出让公告显示，光明凤凰城A646-0083地块位于光明光侨路与长凤路之间，靠近光明城高铁站、龙大高速，建成后，用地面积1.02万平方米，建筑面积4.08万平方米，起拍价7.5亿元，最高限价10.88亿元。
按起拍价及最高限价估算，在剔除初始人才住房配建面积后，地块的楼面地价将在2.04万元/平方米到2.95万元/平方米之间。项目建成后商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米（不含装修）。
宝安尖岗山A122-0372地块位于宝安尖岗山大道与卧龙四路交会处东北侧，用于建设普通商品房，用地面积2.11万平方米，建筑面积6.74万平方米，起拍价17.54亿元，最高限价25.44亿元。
按起拍价及最高限价估算，在剔除初始人才住房配建面积后，地块的楼面地价将在2.88万元/平方米到4.18万元/平方米之间。项目建成后商品房销售均价不得高于8.33万元/平方米（不含装修）。
乍看之下，两宗地最高限价下的楼面地价距离销售限价还具备充足的利润空间。不过，在兵家必争之地的深圳，竞争往往要比想象的更加激烈。半年前，宝安尖岗山另一宗地块曾吸引10家开发商参与，包括万科、中海、华发、招商、越秀、龙光、华润+金地等，激战130多轮，被万科以59.98亿元+配建人才房6.6万平方米获得，溢价率45.02%，可售楼面价达到6.5万元/平方米。
在上述投拓负责人看来，由于大量开发商都将紧盯这两宗土地，这一次的土拍激烈程度极有可能超过去年。
苦于无地开发的深圳，正通过城市更新等方式盘活存量土地资源。从近5年土地供应数据来看，深圳新增和存量居住用地供应量的比例已经达到1:3，土地供应的存量特征非常明显。
而这一比例，在《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称条例）3月1日开始正式实施后，可能会得到进一步提升。条例创设了“钉子户”解决机制--旧住宅区已签订搬迁补偿协议专有部分面积和物业权利人人数占比不低于95%，区政府可以对未签约部分房屋实现个别征收，一定程度上降低了房企介入城市更新项目的难度，将加快旧改项目进程。
