随着我国经济的发展和收入水平的提升，人们对美好生活的需求更为强烈，迁入能级较高城市的意愿也更为强烈。根据第七次全国人口普查结果，截至2020年末，我国城镇常住人口约90199万人，占总人口比重为63.89%，也就是说，我国城镇化率已经超过60%，城镇化发展正逐步走向成熟。
一线城市及新一线城市在人口流动上表现出较强“虹吸”效应，这也成为推涨城市住房需求的根本因素。
不同城市拥有不同的“居住性格”，但在一线城市及新一线城市，人们的“居住性格”和选择受制于住房成本等多重因素。近日，贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》中显示，一线城市不仅置业年龄明显偏高，且一线城市的女性置业人群在各类城市中占比最高，已达到48.79%。
天津倾向全款买房 平均置业年龄较高
受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为36.6岁和37.2岁；而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。??
来源：贝壳研究院
而已经进入了存量房市场的一线城市，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群。因此，体现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高。
如果从城市角度考虑，在35个样本城市中，天津、北京、哈尔滨、上海及福州等城市二手房购房年龄较高。对于天津而言，买二手房产的多为置换人群，天津本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。
来源：贝壳研究院
从新房市场看，新房购房年龄相对较高的城市为珠海、北京、深圳、宁波及上海等。对于北京、深圳及上海而言，新房购房成本相对较高且多为置换人群购置，因此置业人群年龄延迟比较明显。
对于珠海而言，作为我国五个经济特区之一，珠海东与香港隔海相望，南与澳门相连，优异的自然环境，让旅游业成为珠海的重要产业之一，因此吸引了外地人群在此旅游置业。根据最新的“移民城市指数”显示，在样本城市中，珠海的指数约为98.5，仅次于深圳。也就是说，珠海的房子多是被外地人买走了，而选择珠海置业的外地人群，购房目的多以投资旅游为主，经济实力相对较强，体现在购房年龄上，年龄相对滞后。
整体来看，不同城市之间，购房压力也有明显区别，随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降。根据贝壳研究院测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。
"她经济"到来 一线女性置业撑起半边天
七人普数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%；女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人，男女比例失衡的问题依然存在。
不过，高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，“她经济”已经正式到来。
来源：贝壳研究院
在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升。贝壳研究院统计了35个样本城市，最新的数据显示，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，2021年，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。同样，根据贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告（2021年）》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。
虽然从存量上看，性别差异并未消弭，但女性群体进入房地产市场的加速度正在弥合差距，且有后发制人之势。那么，支撑女性“房产自由”的动机是什么？女性受访者中，认为“房子比婚姻更让人有安全感”、“在家庭和婚姻里更加有底气”、“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36.07%、29.59%和24.32%。更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网。
四城租房压力大 三亚租房负担最重?
大城市不容忽视的买房压力不得不暂缓一部分人的购房计划，转而进入租房市场。但在一些城市，房租对于租客并不友好。
根据贝壳研究院的调研显示，租客普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是说，租金不能超过家庭月收入的30%。如果以此为阈值，在样本城市中，仅有三亚、上海、深圳及北京的房租收入比高于30%。
北上深作为一线城市，产业基础雄厚，作为高科技公司聚集地，自然吸引高端人才的涌入，同时受限于供给侧影响，一线城市房租居于高位。同时，以90后为代表的新青年在租赁需求方面又提出较高的居住品质，这部分成本最终会折算到租金上。
来源：贝壳研究院
当前，包括一线城市在内，人口流入较多的大城市，住房问题较为突出，解决大城市住房突出问题成为经济工作一大重点。2021年，监管层多次释放信号表示，将大力发展租赁住房，加快补齐租赁住房短板，扩大保障性租赁住房供给，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。
大城市之外，三亚这样的三线城市，房租收入比也高达46.58%。对于三亚来说，作为典型的旅游城市，三亚的租房市场以旅游租房为主，一般情况下三亚的房子在每年的冬天会非常火爆，这是因为大量的北方人会到三亚来度假甚至过年，而三亚的房租也会在冬天实现大规模的上涨，这是旅游经济的体现，因此三亚的租金水平与当地本身的收入水平高低并没有太大关联。
（责任编辑：徐帅 ）
